Как купить офис и заработать на этом
До последнего времени частные трейдеры направляли недостаточно внимания на рынок платной недвижимости, вложения в жилище обеспечивали суперприбыль. Но время оптимальных покупок «физиками» офисов и супермаркетов, похоже, настало полагает D’.
Рынок недвижимости в городе Москва утратил финансовую соблазнительность. В особенности для тех, кто ранее приобретал квартиры на раунде котлована и потом реализовывал их после сдачи дома госкомиссии, снабжая себе 50-70% доходности.
В кратковременной возможности полагаться, что процедуры с квартирами будут давать трейдерам настолько же внушительный доход, не нужно. Даже те, кто покупал их с мыслью заработать с помощью аренды, обсчитались. Рост арендных ставок куда меньше увеличения тарифов, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры выросли вдвое. Но источники жилищного рынка не ограничиваются лишь квартирными площадками.
В отличии от жилища абсолютное большинство групп платной недвижимости продолжает оставаться доходным сектором: стоимость аренды равномерно, однако непреклонно увеличиваются. По сведениям компании Knight Frank, за минувший год цена аренды офисов повысилась примерно на 15%, а расценки при реализации — на 30%. В 2007 году расценочная динамика также утешает продавцов: по данным компании «Миэль-недвижимость», стоимость аренды на коммерческие площади выросли на 8,7%, на офисные — на 3,1%.
Наиболее подходящий для частника вид платной недвижимости — это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и управленческих зданий. «Они имеют автономный вход, вследствие этого могут рассматриваться в отдельности от главного субъекта. Как следствие, предоставляются к реализации незначительными лотами», — сообщает главный директор департамента консалтинга и исследовательских работ компании «Миэль» Айдар Галеев.
В первую очередь такой формат платной недвижимости называют стрит retail, однако на самом деле это могут быть не только лишь коммерческие площади, но также и незначительные кабинеты или помещения для небольших предприятий — салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя цена 1 кв. м в этом секторе стартует от 5 млн. долларов США. «На теоретическом уровне максимальный порог вхождения в рынок составляет около 800-900 млн. долларов США.
Данной суммы в целом довольно для покупки дешевого встроенно-пристроенного помещения самого малого объема (150-200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в недостатке и часто предоставляются по отличным расценкам. Вследствие этого личным трейдерам благоразумно выходить на данный рынок с суммой 1,5-2 млрд долларов США», — рассуждает Айдар Галеев. Подробнее о том как купить офис читайте на сайте telus.moscow.
Намного намного реже встречаются варианты покупки автономных помещений в больших бизнес-центрах и магазинах, так как это единые комплексы и по частям реализуются редко. «Но такие предложения время от времени возникают. К примеру, во вчерашнем прошлом ставились лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars», — припоминает Айдар Галеев. Купить такие площади можно от 2,5-2,8 млн. долларов США за 1 кв. м, другими словами трейдер заплатит более 1 млрд долларов США.
Невзирая на большой входной порог, такие вложения окупятся достаточно быстро, убеждают специалисты. «В силу высокого спроса на такие субъекты и общего дефицита предложения «маленьких» офисов такие вложения окупаются быстро, — полагает правящий партнер компании Blackwood Ковалев. — Впрочем необходимо отметить, что и стоимость продажи подобных помещений тоже крайне большая: на некоторые субъекты, размещенные в центре города (к примеру, первые этажи жилых коттеджей), стоимость в настоящее время доходит до 15-18 млн. долларов США за 1 кв. м».
Если покупать готовый офис или здание под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости субъекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для коммерческих площадей — шесть-семь лет. «К примеру, приобретается здание класса B+ ценой 4-6 млн. долларов за 1 кв. м, после этого сдается в аренду за 500-800 долларов США за 1 кв. м ежегодно.
Значит, обладатель приобретает 12-14% сезонных, а средний срок окупаемости этого помещения составит 7 лет», — приводит примеры генеральный директор агентства престижной недвижимости «Новое качество» В. Лимонов. Для аналогии: покупка однокомнатной квартиры за 140 млн. долларов США и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов США).
Сэкономить трейдер может, применяя другую модель входа в данный рынок — покупку квартиры на нижнем этаже дома и перевод ее в группу необитаемого помещения. «Потом собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду или реализует.
Это крайне выгодно, в связи с тем что стоимость офисного или коммерческого помещения на нижнем этаже дома значительно выше, чем стоимость подобной квартиры», — поясняет В. Лимонов. Эксперты «Миэль» признают, что доходность инвестиций при такой стратегии может добиваться 30-40%. Впрочем, по мнению Айдара Галеева, главная прибыль выходит не столько с помощью разницы в стоимости между квартирным и необитаемым местом, сколько потому, что стоимость аренды на платную недвижимость развиваются стремительней, чем на жилище.